ЛЕКЦИЯ 3. Услуги риэлторских фирм
Российский рынок недвижимости - это молодая и развивающаяся отрасль экономики нашей страны. Положительные показатели динамики развития российского рынка недвижимости были "сбиты" финансовым кризисом 1998 г. Многие фирмы просто не выдержали такого удара и прогорели. В тех фирмах, которым удалось "выжить" изменился подход к осуществлению деятельности - уровень профессионализма возрос, а значит, улучшилось и качество оказываемых услуг.
Среди последних тенденций на рынке недвижимости можно выделить следующие:
1) слияние и расширение крупных компаний, которые функционируют в основном на вторичном рынке жилья;
2) стремление менее крупных фирм улучшить качество оказываемых клиентам услуг при осуществлении риэлторской деятельности.
Поскольку рынок недвижимости качественно изменился, произошло разделение труда, появились новые должности. Количество вакантных рабочих мест постоянно растёт. Наряду с вакансиями риэлторов требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости.
Легальное определение понятию "риэлтор" даётся в Стандартах практики Российской Гильдии Риэлторов (РГР), которые при осуществлении своей профессиональной деятельности используют подавляющее большинство российских риэлторов. Так, согласно названным Стандартам риэлтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, который является прямым или корпоративным членом РГР, которое действует по лицензии, выданной на основании Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 г., 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 г., 2 ноября 2004 г., 21 марта, 2 июля, 31 декабря 2005 г., 27 июля, 4, 29 декабря 2006 г., 5 февраля, 19 июля 2007 г.) и которое признает, а в своей практической работе использует нормы названного "Стандарта практики" и "Кодекса этики" РГР.
Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору (п. 2.1 Стандартов практики РГР).
В пункте 1.1. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлторов перед обществом, в которые входят следующие обязанности:
1) выставляя на рынок объекты недвижимости, риэлтор должен указывать свой риэлторский статус;
2) риэлтор не должен предпринимать действия по представлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес, до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны;
3) продавая собственность, которой он владеет, имеет долю или другие коммерческие интересы, риэлтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится;
4) если продавец, поручая риэлтору продажу объекта, вводит какие-либо ограничения к личности клиентов относительно национальности, религии, пола, физических или умственных недостатков, семейного положения профессии, расы или цвета кожи, то риэлтор, принимая подобное поручение от продавца как конфиденциальное, не должен делать выдвинутые ограничения достоянием гласности в средствах массовой информации, рекламе или излагать их в переговорах с потенциальными покупателями;
5) риэлтор не должен рекламировать в рекламе объекты недвижимости, не имея на то полномочий от клиента.
В пункте 1.2. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлтора перед клиентом, в которые входят:
1) представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору;
2) риэлтор не несёт ответственности за противоправные действия органов государственной власти;
3) представляя клиента, риэлтор принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключённого между ними.
В п. 1.2.4. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлтора, к которым относятся следующие:
1) при первой встрече с клиентом подтвердить свой риэлторский статус;
2) сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключён договор о страховании профессиональной ответственности;
3) не передавать документы, подтверждающие его риэлторский статус, в пользование другим лицам;
4) заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
5) информировать потребителя риэлторских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;
6) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг, для совершения сделки;
7) предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти.
В п. 1.2.5. Стандартов практики РГР говорится о том, что риэлтор может, но не обязан:
1) давать оценку право устанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;
2) предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.
Пункт 1.2.6. закрепляет то, что риэлтор не обязан:
1) обладать специальными знаниями, не определёнными условиями лицензирования;
2) предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;
3) давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях, по условиям договора.
Риэлтор, желая заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлторских услуг с продавцом, вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риэлтора (п. 1.2.7. Стандартов практики РГР).
При перовой встрече с клиентом риэлтор должен предложить ему обсудить условия получения и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения (п. 1.2.8. Стандартов практики РГР).
Риэлтор, действующий от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости, или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором (п. 1.2.9. Стандартов практики РГР).
Если риэлтор примет решение о размещении рекламы о продаже/аренде или обмене недвижимости, необходимо уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение (п. 1.2.10. Стандартов практики РГР).
Представляя интересы продавца в сделке , риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объёме соответствующего договора (п. 1.2.11. Стандартов практики РГР).
После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от покупателя, риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объёме соответствующего договора (п. 1.2.12. Стандартов практики РГР).
После принятия предложения покупателем (клиентом риэлтора) от продавца риэлтор должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объёме соответствующего договора (п. 1.2.13. Стандартов практики РГР).
Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом Риэлтор вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и согласия всех сторон сделки (п. 1.2.14. Стандартов практики РГР).
В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца (покупателя), зафиксированного в предварительном договоре, риэлтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 ГК РФ (п. 1.2.15. Стандартов практики РГР).
Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре, услуг (например, выполнение: строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т.д.) желательно, чтобы риэлтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг (п. 1.2.25. Стандартов практики РГР).
Риэлтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом (п. 1.2.25. Стандартов практики РГР).
Риэлтор не несёт ответственности за противоправные действия органов государственной власти (п. 1.2.2. Стандартов практики РГР).
Представляя клиента, он принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключённого между ними (п. 1.2.3. Стандартов практики РГР).
Практически во всех названных случаях риэлтор действует как представитель интересов своего клиента.
Такие правовые категории, как представительство и посредничество, появились в России достаточно давно. Во все времена названные понятия и их соотношение вызывали у учёных и практикующих юристов множество вопросов.
Впервые в России на законодательном уровне соотношение понятий "представительство" и "посредничество" затронуто в главе 10 "Представительство. Доверенность" ГК РФ.
Главным различающим признаком этих понятий законодатель называет выступление лица от своего либо от чужого имени.
На протяжении длительного периода времени в научной литературе учёные пытались объединить термины "представительство" и "посредничество", сделать их тождественными.
Для успешного решения поставленных нами вопросов, на наш взгляд, необходим краткий экскурс в историю развития понятий представительства и посредничества в России.
Возникновение представительства как самостоятельного правового института можно отнести к середине XVII в. Именно в это время оно получило законодательное закрепление в Своде законов гражданских 1832 г. Несмотря на это закрепление, непосредственное определение понятия "представительство" в Своде отсутствовало.
Институт посредничества в рассматриваемый период времени на законодательном уровне закреплялся только в торговле. Легальное понятие посредничества также отсутствовало.
В дореволюционной России институт представительства, в отличие от посредничества, получил широкое распространение. Посредника часто ставили в противовес представителю, а сам институт посредничества в отдельный не выделяли, рассматривая его через призму представительства. В рассматриваемый период времени посредничество рассматривалось в двух смыслах:
1) посредничество в широком смысле - экономическая категория, включающая в себя представительство;
2) посредничество в узком смысле - непосредственная деятельность сторон по оказанию услуг.
Представительство определялось как правоотношение двух сторон (представителя и представляемого), в котором первая сторона выступает от имени и в интересах второй стороны, которая в свою очередь берет на себя последствия действий первой стороны.
Однако некоторые авторы допускали возможность представителя действовать в интересах представляемого не только от его, но и от своего имени.
После революции 1917 г. в России институт посредничества не только перестал развиваться, но и стал уголовно наказуемым деянием.
Право на осуществление посреднических операций имели только специализированные организации. Эти организации играли незначительную роль в организации хозяйственных связей при перемещении излишков товарных запасов между социалистическими организациями. Деятельность подобных организаций законодательными актами урегулирована не была.
В советском гражданском праве посредничество рассматривалось только с фактической стороны.
Правовой институт представительства, в отличие от посредничества, получил нормальное развитие.
Как уже было сказано, первое упоминание о посредниках в законодательном акте появилось в ГК РФ. Определение посредничества в положениях ГК РФ даётся по правилу "от обратного". По данному правилу посредниками являются те, кто не является представителями. Данное положение закрепляется в п. 2 ст. 182 ГК РФ, где говорится, что не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.). Именно критерий "действие в чужих интересах, но от собственного имени" и является основным различающим признаком рассматриваемых нами правовых институтов.
Однако, помимо различающего признака, институты представительства и посредничества имеют признак, объединяющий их, - это выступление лица в чужих интересах. Следует отметить, что каждый субъект гражданского права имеет свой интерес, т.е. осознанную социальную потребность в достижении определённых благ. В п. 2 ст. 1 ГК РФ записано, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Особенность же применения категории "интерес" в рассматриваемых случаях заключается в том, что в отношениях с третьими лицами посредник и представитель всегда должны преследовать цели удовлетворения потребностей заинтересованного лица и достижения благ, к которым оно стремится. При этом в случае выступления лица в чужих интересах на основании договора между ним и заинтересованным лицом (по поручению последнего) заинтересованное лицо обязано возместить понесённые первым расходы. Здесь лицо, действующее в чужих интересах, выступает за счёт заинтересованного лица.
Общим признаком для института представительства и посредничества будет выступать также и то, что услуги, оказываемые представителями и посредниками, являются востребованными в предпринимательской и в общегражданской сфере деятельности.
Несмотря на существование сходных признаков, представительство и посредничество имеют различные основания возникновения.
Учёные-юристы чаще всего выделяют 3 основания возникновения представительства.
Первым основанием является наделение представителя правами на представление интересов представляемого лица. Это осуществляется путем заключения договора либо составления доверенности.
Вторым основанием является издание компетентным органом власти соответствующего акта, в котором содержится предписание, обязывающее субъектов данного отношения действовать в качестве представителя иных лиц.
Третьим основанием является наличие установленного законом факта, существования которого достаточно для возникновения отношений представительства.
Однако следует отметить, что одного акта, уполномочивающего представителя на представление интересов определённого лица, для возникновения отношений представительства недостаточно (первое из указанных оснований). Наделение определёнными полномочиями является односторонней сделкой и соответственно не обязывает представителя к совершению определённых действий. Так, например, если лицо (потенциальный представитель) не согласно выступать в качестве представителя, положения доверенности или договора не могут его к этому обязать.
Из всего сказанного выше можно сделать вывод о том, что добровольным представительством является представительство, основанное на соответствующем соглашении представителя и представляемого. В подобном соглашении должно содержаться волеизъявление представляемого о предоставлении полномочия представителю и волеизъявление представителя о принятии на себя обязанности по совершению определённых юридических действий.
В зависимости от воли сторон представительство можно разделить на 2 вида:
1) добровольное (договорное) представительство, которое возникает на основании соглашения сторон;
2) обязательное (законное) представительство, которое возникает на основании соответствующего акта уполномоченного органа государственной или местной власти, а также на основании юридических фактов, прописанных в законодательстве.
Таким образом, первое основание возникновения представительства можно отнести к первому виду представительства, а второе и третье - ко второму.
Отдельное внимание следует уделить субъектному составу отношений представительства. Так, представляемыми могут являться как дееспособные, так и недееспособные лица.
Одним из самых распространённых на сегодняшний день оснований добровольного представительства является договор поручения.
Другим видом добровольного представительства является коммерческое представительство.
В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.
Отношения посредничества, в отличие от представительства, могут иметь исключительно договорную основу. Посредническая деятельность всегда осуществляется на основании договора (соглашения), заключённого между сторонами в соответствии с закреплёнными в законодательстве требованиями. Посредническая деятельность представляет собой оказание услуг одним лицом другому. Чаще всего названная деятельность осуществляется на основании договора поручения, комиссии или консигнации либо иного договора аналогичного характера.
Посредничество отличается от представительства по субъектному составу. Так, в отношениях посредничества субъектами выступают полностью дееспособные лица.
Следует отметить, что отношения клиента и посредника в посреднических отношениях не носят лично-доверительного характера, как это происходит при представительстве. Посредник своими действиями не порождает возникновения у клиента прав либо обязанностей к третьим лицам. Из сказанного можно сделать вывод о целесообразности осуществления посредничества на платной основе.
Как уже было сказано ранее, можно выделять фактическое и юридическое посредничество. Целью деятельности юридического посредника можно назвать совершение двусторонних сделок (договоров). В различных ситуациях юридический посредник может действовать от собственного либо от чужого имени. Так, например, в агентском договоре или договоре комиссии он действует от собственного имени; а в договоре транспортной экспедиции от чужого имени.
Представительство можно разделить на коммерческое и некоммерческое.
Назовём признаки, которыми должен обладать коммерческий посредник:
1) обладать статусом предпринимателя;
2) осуществлять свою деятельность в предпринимательской сфере, т.е. совершать двусторонние сделки (договоры) в интересах предпринимателей или способствовать совершению сделок между ними;
3) заниматься посредничеством в виде промысла, т.е. посредничество должно являться его основным источником дохода).
Исходя из всего сказанного выше можно сформулировать определение посредничества. Так, посредничество - это гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (посредник) за определённую плату по поручению другого лица (клиента) от собственного имени, но в интересах и за счёт клиента совершает двусторонние сделки (договоры) либо содействует их совершению.
Таким образом, более детальным изучением вопросов представительства мы хотели подчеркнуть то обстоятельство, что риэлторская фирма в вопросах своей деятельности довольно часто использует указанные нами формы оказания услуг (по договору возмездного оказания услуг, агентированию, поручению, комиссии), между тем, права и обязанности риэлторов и их клиентов возникают и прекращаются в отношении объектов недвижимого имущества различными способами, связанными прежде всего с тем, что в одних случаях риэлтор действует как посредник на рынке услуг недвижимости, а в других случаях - как представитель интересов своего клиента и заключает от своего имени все сделки.
Вопросы по материалам лекции:
1. Опишите обязанности риэлторов перед обществом в соответствие со Стандартом практики Российской Гильдии Риэлторов.
2. Охарактеризуйте суть терминов «представительство» и «посредничество» применительно к риэлторской деятельности.
