Лекция 2. Характеристика рынка риэлторских услуг в РФ
В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьёзным реформированием гражданского законодательства России.
Рассмотрим каждое из оснований роста российского рынка недвижимости подробнее.
Следует отметить, что во многих городах России в последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупные российские города "обновляются", и, как следствие, растёт количество строительных фирм, как крупных, так и мелких.
В 1990-х гг. в России произошла серьёзнейшая проблема - обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счёт государства стало невозможно, поскольку с одной стороны государство не обладает такими средствами, а с другой стороны государство уже не собственник большой части жилищного фонда и не должно за свой счёт решать жилищные проблемы граждан. В этот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.
Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, что бы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счёт. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом, что привело к тому, что с одной стороны возник новый рынок жилья и как следствие посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей не опытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.
Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлторские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы сотрудники которых только понаслышке знали о том, что составляет работа риэлторских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродажи.
С изменением законодательства, рынок риэлторских услуг так же поменял, содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем, риэлторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.), положения законодательства опять претерпели значительные изменения.
Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформлять в аренду или собственность земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм. По окончании строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, для этого снова необходимо осматривать и принимать его с различными комиссиями из государственных учреждений. В процессе строительства у риэлторов возникает не мало работы с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства и с регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом.
Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при возведении новостроек постоянно растёт, причём очень быстрыми темпами. Чтобы пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в эксплуатацию. Возможно введение новой системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, поскольку вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье всегда пользуется спросом.
Теперь рассмотрим второй основной фактор роста показателей рынка недвижимости - серьёзное реформирование гражданского законодательства России.
При рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на законодательство, причём как на действующее, так и на то, которое действовало ранее.
Так, согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп.) внёс жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, найма и др.
Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растёт. Следует отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать своё жилое помещение не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).
Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определённом субъекте РФ.
На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространённым видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлторских фирм. Первый и более распространённый вид - "чистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.
Второй вид - "нечистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлторских фирм можно назвать смешанным.
На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.
Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования "продавать" ещё недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью её последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.
Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практические любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое "полное" содержание деятельности риэлторских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и др. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.
В рамках данной книги мы будем рассматривать не только положения об осуществлении риэлторами посредничества в сделках с недвижимым имуществом, входящим в состав жилого фонда, но о многих других формах деятельности риэлторов на рынке недвижимости.
Следует отметить, что риэлторские услуги большим образом распространены на "вторичном" рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.
Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него.
Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землёй объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.
Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Риэлторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличают российский рынок риэлторских услуг от зарубежных.
То, что риэлторским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне.
Вопросы по материалам лекции:
1. Охарактеризуйте состояние дел на сегодняшний день на рынке риэлторских услуг в России.
2. В чём отличие риэлторских услуг в России от зарубежных риэлторских услуг?
