Сметная стоимость — сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.
Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчётов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счёт средств, предусмотренных сводным сметным расчётом.
Сметы разрабатываются с целью определения средств необходимых для финансирования капитального строительства зданий и сооружений, а именно:
В зависимости от этапа развития проекта сметы готовятся для:
Сметные расчёты обычно находятся на пересечении интересов Заказчика (Плательщика) и Подрядчика (Исполнителя). Соответственно, экономический интерес Заказчика состоит в минимизации сметной стоимости (итога сметы), а Подрядчика, наоборот, в максимально возможном увеличении этой стоимости. Компромиссное решение достигается обычно одним из трёх способов:
Сметы составляются профессиональными специалистами-сметчиками, которые должны хорошо разбираться в технологии работ, для которых составляется смета.
Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.
Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД), рабочих чертежей.
Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.
Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются договорные цены на объекты.
Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.
Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить, как правило, в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например: компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями, и т. п.).
Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.
Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.
Экспертиза проектно-сметной документации
Экспертиза проектно-сметной документации – важнейший шаг при переходе от этапа планирования непосредственно к выполнению строительных работ.
Зачастую судьба успеха или неудачи при строительстве и реконструкции зависит от правильности составления проектно-сметной документации.
Экспертиза проектно-сметной документации представляет собой определенный порядок исследований пакета документов, необходимых для начала строительства.
Этот комплекс мер по анализу документации предписан нормативными актами и разработан в четком соответствии с техническим заданием, требованиями исходно-разрешительной документации, нормами и правилами, действительными на территории Российской Федерации.
Проектная документация представляет собой большой комплект документов, включающий расчеты всех систем, которые будет включать в себя планируемый объект.
К экспертизе проектно-сметной документации прибегают в случаях, когда при оформлении документации допущены ошибки, либо подозревается их наличие.
Вот примерный список ситуаций, когда следует провести подобное исследование:
Возникает вопрос о соответствии проведенных проектных работ предписаниям нормативных актов.
Неправильно определены объемы плановой себестоимости, сопутствующих расходов, коэффициентов пересчета цен с учетом инфляции, общих затрат.
Требуется рассчитать стоимость строительства в смешанных, базисных, текущих или прогнозируемых ценах.
Случаи неправильного определения сроков строительства, что приводит к итоговому неоправданному увеличению затрат (ввиду повышения расходов на оплату труда, аренду строительной техники и т.п.).
Требуется установить, соответствует ли стоимость и объем выполненных проектных работ техническому заданию, задачам проектирования, а также предписаниям исходно-разрешительных и договорных документов.
Государственная экспертиза проводится при подготовке комплекта проектных документов.
Негосударственная экспертиза может быть осуществлена на любом этапе подготовки документации – в зависимости от предмета исследования.
Негосударственная экспертиза
Негосударственная экспертиза проектно-сметной документации проводится с целью оценки экономической обоснованности проекта, социальной значимости планируемой постройки, а также установления соответствия проекта предписаниям градостроительного регламента.
В каждом конкретном случае проведения негосударственной экспертизы четко определяется предмет проведения исследования.
Предмет экспертизы заносится в договор, заключаемый заказчиком проведения экспертизы с аккредитованной организацией.
Вот неполный перечень вопросов, которые могут быть предметом проведения исследования:
Финансовая целесообразность и экономическая привлекательность планируемого сооружения.
Социальная значимость планируемого объекта.
Социальная значимость планируемого строительства (предоставление рабочих мест, заложенные в смету расходы на страхование работников, социальная поддержка семей работников и так далее).
Соответствие проектных документов предписаниям инженерной безопасности объекта.
Правильность проведенных сметных расчетов.
Соответствие проектных документов предписаниям нормативных актов в области строительства.
Государственная экспертиза
Государственная экспертиза проектной документации проводится на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты.
Государственная экспертиза проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты проводится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным правительством российской федерации.
Результатом государственной экспертизы проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты являются заключение о соответствии или несоответствии техническим регламентам проектной документации на особо опасные, технически сложные объекты, заключение о допустимости реализации проектной документации на уникальные объекты.
Отрицательное заключение государственной экспертизы проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты может быть обжаловано застройщиком в судебном порядке. Застройщик также вправе повторно направить проектную документацию на государственную экспертизу проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты после внесения в нее необходимых изменений.
Размер государственной пошлины за проведение государственной экспертизы проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты устанавливается Правительством Российской Федерации.
Срок проведения государственной экспертизы проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты определяется сложностью объекта государственной экспертизы, но не должен превышать четырех месяцев.
Порядок проведения государственной экспертизы проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты определяется Правительством Российской Федерации.
Согласование и утверждение проектно-сметной документации.
Согласование.
Рабочий проект состоит из утверждаемой части, предназначенной для согласования и рабочих чертежей, разработанных для стройки.
Утверждаемую часть готовит проектировщик. Она состоит из сокращенной пояснительной записки, сметной документации, разделов по организации строительства и экологии и ряда чертежей: по генеральному плану, принципиальным архитектурным, конструктивным и инженерным решениям с учетом градостроительных требований и т.п. Необходим также паспорт фасада.
Утверждаемая часть проекта и его паспорт согласовываются с предписанными организациями.
Все замечания согласующих органов должны быть сняты, подписи получены. Действующие нормативы должны быть в проекте соблюдены, требования по подключению к внешним сетям - выполнены. Обязательными будут согласования с органами пожарной охраны, экологии, санэпиднадзора, энергосбережения, и охраны труда и с местными органами градостроительства и архитектуры.
По законодательству проект должен быть рассмотрен на градостроительном совете, сняты замечания главного архитектора города, области или района и получена его подпись. Как правило, эта подпись - ключевой момент согласований, знак, что проект "прошел".
Экспертиза.
Далее согласованный проект может быть передан на государственную комплексную экспертизу. Задача экспертизы - проверить соблюдение нормативов, наличие всех необходимых согласований. Кроме этого, экспертиза охватывает 5 разделов: противопожарный, санитарно-гигиенический, экологический, по охране труда, по энергосбережению.
Утверждение и разрешение
Если проект прошел экспертизу, то утверждение осуществляется исключительно на основании ее положительного заключения.
Разрешение на строительство выдается местными органами госархстройконтроля после предоставления необходимых документов. Там же регистрируются назначенные заказчиком ответственные лица по строительству, которые отвечают перед ним и перед законом за выполнение нормативных требований и соответствие проекту.
Правила и порядок составления смет ресурсным методом с использованием ГЭСН-2001
Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (базисных, прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта.
К ресурсам, потребляемым в процессе строительства, относятся:
затраты труда рабочих основного производства и механизаторов,
время эксплуатации строительных машин и механизмов, выраженный в натуральных измерителях,
расход материальных и энергетических ресурсов (материалы, изделия, конструкции, энергоносители на технологические нужды).
Ресурсы определяются на основе сборников ГЭСН-2001 и других сметных нормативов.
Применение ресурсного метода рекомендуется на всех стадиях разработки технической документации для строительства:
рабочая документация (РД),
рабочий проект (РП),
проект (П),
эскизный проект (ЭП),
технико-экономические обоснования (ТЭО) инвестиций
тендерная документация (ТД).
Для всех указанных стадий, кроме РД, РП и расчетов за выполненные работы, в дальнейшем требуется разработка укрупненных сметных норм.
Ресурсы, на основе оценки которых определяется стоимость соответствующих работ, выделяются, как правило, в суммарном виде по зданию (сооружению) в целом. Возможно их суммирование также и по каждому из разделов локального сметного расчета (локальной сметы).
В необходимых случаях производится суммирование ресурсов и при определении стоимости работ, подлежащих выполнению соответствующим субподрядчиком. Оценку выделенных ресурсов при определении стоимости рекомендуется производить в текущем или базисном уровнях цен.
Для определения прямых затрат в локальных сметах на строительные работы рекомендуется предварительно составлять локальную ресурсную ведомость, в которой выделяются ресурсные показатели.
Все ресурсные показатели, выделяемые из нормативов, применяются со всеми поправками (коэффициентами), которые приведены в соответствующих сборниках и Общих указаниях к ГЭСН.
Суммирование ресурсных показателей производится по желанию пользователя либо в целом по объекту (зданию, сооружению), либо по соответствующим разделам локальной ресурсной ведомости (сметы).
Рекомендуется суммирование показателей фиксировать в следующей последовательности:
• Трудовые ресурсы.
• Затраты труда рабочих-строителей, чел.-ч.
• Средний разряд работ.
• Затраты труда машинистов, чел.-ч.
• Строительные машины, маш.-час.
• Материальные ресурсы, натуральные показатели
Ресурсный метод является наиболее трудоемким, но позволяет добиться максимальной точности расчета.
Составление ресурсных смет на крупные объекты с большой номенклатурой ресурсов возможно только с использованием компьютера и специальных программ. Наибольшее затруднение у сметчиков вызывает необходимость проставлять цены на тысячи материальных ресурсов основного и вспомогательного назначения.
В ресурсных сметах затруднен учет повышенных тарифных ставок при выполнении работ с тяжелыми и вредными условиями труда, потому что приходится выделять долю таких работ, как по отдельным позициям сметы, так и в целом.
Немало сложностей и при расчете среднего разряда работ по смете (или разделу), а также расчет оплаты труда машинистов через затраты труда.
По мнению авторов, применение ресурсного метода будет ограничено работами с небольшой номенклатурой ресурсов, как правило, специализированного характера. К примеру, ресурсные сметы пользуются популярностью в дорожно-строительной отрасли.
Правила и порядок составления смет базисно-индексным методом с использованием ФЕР-2001
Составление смет по единичным расценкам базисно-индексным методом остается приоритетным в новой системе сметного ценообразования. Как уже отмечалось в предыдущей главе, ресурсный метод, ввиду своей трудоемкости, получил большее распространение при составлении небольших смет с ограниченной номенклатурой ресурсов.
Базисно-индексный метод предусматривает применение различных индексов (коэффициентов) пересчета сметной стоимости (как общей, так и отдельных элементов затрат) для пересчета из базисного (на 01.01.2000 г.) в текущий или прогнозный уровень цен. Вопросы индексации сметной стоимости подробно рассмотрены в соответствующей главе Пособия.
Составление смет по единичным расценкам осуществляется в базисном и текущем уровнях цен или в двух уровнях цен одновременно, когда такая необходимость установлена заказчиком сметной документации.
Стоимость материалов, изделий и конструкций, не включенных в стоимость прямых затрат по базисным единичным расценкам (т. н. «неучтенные ресурсы») и приводимых отдельной строкой непосредственно в единичных расценках с указанием кода, наименования и расхода на измеритель расценки, принимается, как правило, непосредственно в текущем уровне цен по условиям поставки (комплектации) или путем индексации базисной стоимости. В актах выполненных работ фактические текущие цены строительных ресурсов подтверждаются соответствующими расчетно-платежными документами и данным складского и производственного учета.
Указанный подход является основой новой системы сметного ценообразования в строительстве и реализует ее важнейший принцип — контроль сметной стоимости (как со стороны заказчика (инвестора), так и со стороны подрядчика (внутрифирменный контроль) через контроль стоимости основных (т. н. «ценообразующих») ресурсов (в первую очередь строительных материалов, изделий и конструкций).
Попробуем пояснить.
В процессе строительного производства участвуют огромное количество материальных ресурсов.
Детальная выборка материалов из сметы на строительство многоквартирного жилого дома может составлять до 20-25 тысяч наименований по маркам, классам, сортаментам и т. д. Просчитать фактические цены по такой номенклатуре практически не представляется возможным, да и не к чему...
Все эти материалы можно разделить на две группы:
1-я группа — вспомогательные (или, как их часто называют, «прочие») материалы. Как правило, это всевозможные метизы, мелкие металлоконструкции, электроды, добавки, лакокрасочные и битумные материалы и т. д.
2-я группа — основные (ценообразующие) материалы, конструкции и изделия — бетонные и железобетонные изделия, кирпич, арматура, растворы и бетоны и т. д. Номенклатура вспомогательных материалов по сметам в несколько раз превосходит номенклатуру основных, но при этом общая стоимость основных материалов составляет не менее 95% общей стоимости материалов. Влияние вспомогательных материалов составляет около 5%. Естественно, что важнейшей задачей является максимально точное определение сметной стоимости основных материалов, а вспомогательные могут быть приняты по средним ценам. Даже если при детальном расчете (как при ресурсном методе) какие-то прочие материалы окажутся дороже или дешевле среднего уровня, то в своей совокупности происходит взаимное «поглощение» дешевых и высоких цен, т. н. «нивелирование» общей стоимости, а с учетом 5% влияния — погрешность сметных расчетов окажется ничтожной. Тратить время на обсчитывание вспомогательных материалов представляется нецелесообразным.
Система единичных расценок предусматривает, что все вспомогательные мат< риалы просчитаны разработчиками расценок и включены по средним (средневзвешенным) базисным ценам. При составлении смет они будут проиндексированы в текущий уровень цен.
Итак, составление смет по единичным расценкам в новой сметно-нормативной базе предусматривает определение стоимости основных (ценообразующих) материалов. Чисто технически такая работа (в определенной степени) хорошо знакома по сметно-нормативной базе 1984 года, в которой во многих сборниках ЕРЕР-8 были материалы, не учтенные в расценках. Другой вопрос, что тогда это диктовалось больше необходимостью уточнения марок и технических характеристик (в основном по т. н. «местным материалам, изделиям и конструкциям»), чем стоимости. Сегодня требуется и то и другое.
Как уже указывалось ранее, в отдельных единичных расценках (ФЕР-2001, ТЕ! 2001) в графу 4 «Прямые затраты» и графу 8 «Материалы» не включена стоимость основных строительных материалов, изделий и конструкций, принимаемая исходя из проектных данных и текущих цен по условиям поставки (комплектации). Такие материалы приводятся отдельной строкой непосредственно в единичных расценка с указанием кода, наименования и расхода на измеритель расценки.
Техническая характеристика принимается по проектным данным (рабочим чертежам). Указанные расценки получили наименование — «открытые».
При составлении сметной документации и при расчетах за выполненные работы стоимость работ по таким единичным расценкам определяется двумя строкам:
• в первой, исчисляется стоимость работ по соответствующей единичной расценке;
• во второй, стоимость не учтенных расценками материалов, изделий и конструкций.
Допускается суммирование материалов, не учтенных расценками, по каждое из разделов локальной сметы или по объекту в целом.
По некоторым материалам, изделиям и конструкциям в расценках указаны только наименования, а расход их принимается по проектным данным (рабочим чертежам).
В случаях, когда на момент составления сметной документации отсутствуют данные о стоимости указанных материалов, необходимо использовать данные о ценах приводимые в Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции другие справочно-информационные материалы о текущих ценах на строительные ресурсы. По материалам поставки заказчика сведения о ценах формируются по данным заказчика.
При разработке территориальных сборников единичных расценок разработчики сами решали, какие расценки делать закрытыми, а какие открытыми, руководствуясь особенностями регионального рынка. Таким образом, расценки различных регионов могут отличаться не только уровнем цен, но и указанным обстоятельством.
Теперь перейдем к основным вариантам составления локальных смет по единичным расценкам базисно-индексным методом. Сразу хотелось бы отметить, что какого-то одного универсального варианта просто не существует. Каждый из вариантов может быть использован в практике сметного дела, а выбор будет определять множество факторов и соображения целесообразности.
На выбор варианта в первую очередь оказывает влияние стадия и условия разработки смет: это может быть предварительная приблизительная смета, смета в составе проекта, смета подрядчика, акт выполненных работ и т. д.
К примеру, сметчики проектных институтов при составлении смет к проектам не в состоянии формировать стоимость ресурсов по фактическим ценам и, тем более, обзванивать производителей и поставщиков строительных материалов. Сметчик подрядчика, формирующий т. н. «процентовку», уже имеет фактическую стоимость материалов от производственных служб.
С учетом сказанного, варианты формирования локальных смет могут различаться по следующим признакам и решениям:
По общему уровню цен:
• в базисном уровне цен;
• в текущем (прогнозном) уровне цен;
• в базисном и текущем уровнях цен одновременно.
По уровню цен основных (выведенных за расценку) материалов:
• в базисном уровне цен
• в текущем уровне цен
(в обоих случаях основная строка расценки приводится в базисном уровне, а потом индексируется).
По методу группировки основных материалов в смете:
• основные материалы приводятся сразу под основной строкой расценки (примеры 1 и 2);
• основные материалы группируется в конце сметы или раздела с объединением расхода одинаковых материалов
По методу определения цен на основные материалы:
• основные материалы принимаются по средним (средневзвешенным) ценам из
специализированных сборников средних сметных цен на материалы (типа ССЦ «Стройцена»);
• основные материалы принимаются по фактическим текущим ценам по данным поставки
(комплектации);
• часть материалов принимается по средним ценам, а часть — по фактическим;
• основные материалы индексируются из базисного уровня цен (редко применяется, так как ведет к
большим погрешностям)
Приведенные признаки могут взаимно комбинироваться. Практика разработки смет различными методами позволяет все же выделить основные варианты, получившие наиболее широкое применение:
Вариант I. «ПО СРЕДНИМ ТЕКУЩИМ СМЕТНЫМ ЦЕНАМ»
Данный вариант получил широкое применение в проектных организациях при составлении смет к проектам, а также при финансировании строительства из бюджетных источников. Этот вариант наиболее простой и привычен для сметчиков. Обязательное условие применения указанного варианта — наличие в регионе постоянно обновляемых Сборников средних сметных цен на материалы и широкого мониторинга цен на рынке. У сметчика должна быть информация о ценах на материалы.
Суть варианта:
• основные строки расценок приводятся в локальной смете в базисном уровне цен;
• выведенные за расценки основные материалы приводятся под строками расценок сразу в текущем уровне средних сметных цен. Сами текущие цены берутся в скобки, чтобы сразу было видно, что это текущая цена;
• в конце локальной сметы (или ее разделов) базисные итоги затрат по оплате труда, машинам и включенным в расценки прочим материалам индексируются в текущий уровень цен. При этом общий итог по стоимости материалов в текущем уровне цен получается сложением проиндексированной в составе расценок стоимости прочих материалов и основных материалов, уже принятых сразу в текущем уровне цен.
Указанный вариант имеет погрешность точности в зависимости от объективности данных об индексах цен и о средних сметных ценах на материалы.
Вариант II. «ПО ФАКТИЧЕСКИМ ТЕКУЩИМ СМЕТНЫМ ЦЕНАМ»
Данный вариант можно назвать «сметой подрядчика», а также он является основным при формировании Актов выполненных работ.
Суть варианта:
• основные строки расценок приводятся в локальной смете в базисном уровне цен;
• выведенные за расценки основные материалы приводятся под строками расценок сразу в текущем уровне фактических сметных цен. Фактические цены формируются по условиям поставки (комплектации) конкретных объектов строительства на основании данных бухгалтерского, складского и производственного учета. По материалам поставки заказчика сведения о ценах формируются по данным заказчика.
Данный вид цен рекомендуется использовать на этапе расчетов за выполненные строительно-монтажные работы, или когда в распоряжении составителя сметы имеются данные о фактической стоимости материалов.
При обосновании фактических цен могут, по требованию заказчика, составляться калькуляции сметной стоимости материалов и калькуляции сметной стоимости транспортных расходов.
Сами текущие цены берутся в скобки, чтобы сразу было видно, что это текущая цена.
• в конце локальной сметы (или ее разделов) базисные итоги затрат по оплате труда, машинам и включенным в расценки прочим материалам индексируются в текущий уровень цен. При этом общий итог по стоимости материалов в текущем уровне цен получается сложением проиндексированной в составе расценок стоимости прочих материалов и основных материалов, уже принятых сразу в текущем уровне цен.
Указанный вариант обеспечивает наименьшую погрешность сметных расчетов/сопоставимую с составлением смет ресурсным методом.
• Сметы могут быть составлены только в базисном уровне цен 2000 года, при этом стоимость материалов принимается по средним базисным сметным ценам.
• При составлении смет по фактическим ценам отдельные материалы могут быть приняты и по средней цене в тех случаях, когда фактические цены на данные ресурсы отсутствуют.
Вопросы по материалам лекции:
1. Дайте контекстуальное пояснение понятию «Сметная стоимость».
2. Дайте контекстуальное пояснение понятию «Сметная документация».
3. Опишите экспертизу проектно-сметной документации.
4. Опишите негосударственную экспертизу проектно-сметной документации.
5. Опишите Государственную экспертизу проектно-сметной документации.
6. Опишите процесс согласования и утверждения проектно-сметной документации.
7. Опишите общие положения Правил и порядка составления смет ресурсным методом с использованием ГЭСН-2001.
8. Опишите общие положения Правил и порядка составления смет ресурсным методом с использованием ФЭР-2001.